Dalam dunia investasi properti Jakarta, pertanyaan klasik yang selalu muncul adalah: “Lebih baik beli studio atau 2BR untuk disewakan?” Di kawasan pusat bisnis seperti Sudirman-Thamrin, banyak gedung modern menyediakan pilihan studio hingga 2BR dengan permintaan tinggi termasuk proyek seperti Samara Suites, yang menarik perhatian karena lokasinya strategis dan harga masuk akal untuk investor pemula maupun berpengalaman.
Menurut data Global Property Guide kuartal ketiga 2025, rata-rata imbal hasil sewa kotor di Indonesia mencapai 7,15%. Di Jakarta, imbal hasil berkisar antara 6% hingga 8% tergantung pada tipe unit dan lokasi. Mari kita bedah secara detail mana yang lebih menguntungkan untuk investasi sewa di Jakarta.
Mengapa Banyak Investor Bingung Memilih Studio atau 2BR
Tren Sewa di Jakarta yang Terus Berubah
Pasar sewa Jakarta tahun 2025 mengalami dinamika menarik. Di kuartal pertama 2025, harga sewa di area kawasan bisnis pusat meningkat 1% menjadi IDR 469.332 per meter persegi per bulan. Namun tingkat hunian apartemen berservis turun ke 56,8%, terutama karena pemotongan anggaran pemerintah yang mempengaruhi penyewa korporat.
Ini menciptakan situasi unik: permintaan untuk properti berkualitas tetap tinggi, tapi persaingan juga semakin ketat. Investor yang cerdas perlu memahami segmen mana yang paling tangguh dan di sinilah pemilihan antara studio versus 2BR menjadi krusial.
Faktor Harga, Lokasi, dan Profil Penyewa
Harga studio di kawasan bisnis pusat Jakarta berkisar IDR 800 juta hingga IDR 1,5 miliar, sementara 2BR biasanya IDR 1,8 miliar hingga IDR 3,5 miliar. Perbedaan modal yang diperlukan sangat signifikan ini mempengaruhi persentase imbal hasil dan pasar target yang bisa dijangkau.
Lokasi juga memainkan peran vital. Di Sudirman dan SCBD, studio lebih diminati profesional muda dan ekspatriat lajang, sedangkan 2BR menarik keluarga ekspatriat dan manajer menengah. Memahami profil penyewa ini adalah kunci strategi investasi yang tepat.
Keuntungan Berinvestasi Unit Studio
Modal Awal Lebih Kecil
Studio di area kawasan bisnis pusat Jakarta seperti Samara Suites bisa dibeli mulai IDR 900 juta hingga IDR 1,3 miliar. Ini membuat hambatan masuk jauh lebih rendah dibanding 2BR. Untuk investor pemula atau yang ingin diversifikasi dengan membeli beberapa unit, studio adalah titik awal yang masuk akal.
Harga masuk yang lebih rendah juga berarti kebutuhan pinjaman lebih kecil dan paparan risiko lebih terkontrol. Jika satu unit mengalami kekosongan, dampak terhadap arus kas tidak separah kehilangan penyewa 2BR yang harga belinya jauh lebih tinggi.
Tingkat Okupansi Tinggi
Studio di area kawasan bisnis pusat Jakarta selalu diminati penyewa lajang dan pekerja ekspatriat. Permintaan untuk studio tetap konsisten karena jumlah profesional muda di Jakarta terus bertambah, ekspatriat lajang lebih memilih studio yang sudah lengkap perabotannya dan praktis, serta nomaden digital yang menyukai efisiensi.
Di gedung seperti Samara Suites yang terletak di Jl. Gatot Subroto Kav 64, unit studio sering dicari karena akses yang dekat ke kantor dan transportasi publik hanya 1 menit ke LRT dan Transjakarta membuat tingkat huniannya sangat kompetitif sepanjang tahun.
Cocok untuk Penyewa Jangka Pendek dan Ekspatriat Lajang
Studio sangat ideal untuk eksekutif muda dalam penugasan 6-12 bulan, nomaden digital yang membutuhkan unit lengkap perabotan, peserta pelatihan korporat dengan anggaran terbatas, dan ekspatriat baru yang baru pindah ke Jakarta. Fleksibilitas ini memberikan keunggulan: jika satu penyewa keluar, mencari pengganti relatif lebih cepat karena kelompok calon penyewa lebih besar.
Keuntungan Berinvestasi Unit 2BR
Potensi Imbal Hasil Lebih Besar
Meskipun harga beli 2BR lebih tinggi, pendapatan sewa absolut juga jauh lebih besar. Studio 40m² di area Sudirman mungkin disewakan IDR 8-12 juta per bulan, sementara 2BR 65-75m² bisa mencapai IDR 16-25 juta per bulan.
Dalam banyak kasus, persentase imbal hasil 2BR bisa kompetitif. Misalnya: Studio IDR 1 miliar → sewa IDR 10 juta/bulan = 12% imbal hasil kotor; 2BR IDR 2,2 miliar → sewa IDR 20 juta/bulan = 10,9% imbal hasil kotor. Selisih imbal hasil tidak terlalu besar, tetapi arus kas absolut dari 2BR memberikan bantalan lebih baik untuk menutupi biaya perawatan.
Penyewa Lebih Stabil, Sering Jangka Panjang
Untuk investor yang mengincar penyewa stabil (pasangan atau keluarga kecil), 2BR adalah pilihan ideal. Properti modern di sekitar Sudirman seperti Samara Suites menawarkan tata letak 2BR yang efisien dan sesuai kebutuhan keluarga ekspatriat yang mencari ruang ekstra tanpa harga sewa yang terlalu tinggi seperti gedung-gedung sangat mewah.
Profil penyewa khas untuk 2BR: pasangan ekspatriat atau keluarga kecil, manajer senior dengan durasi tinggal 2-3 tahun, keluarga kelas menengah atas Indonesia, dan pasangan pekerja yang membutuhkan ruang kerja di rumah. Rata-rata durasi sewa untuk 2BR biasanya 18-36 bulan, jauh lebih lama dibanding studio yang rata-rata 6-12 bulan.
Diminati Keluarga Ekspatriat dan Profesional Senior
Keluarga ekspatriat merupakan penyewa ideal: mereka terpercaya, disponsori perusahaan, dan cenderung merawat properti dengan baik. 2BR adalah titik manis untuk demografi ini tidak terlalu besar sehingga mahal, tapi cukup luas untuk kehidupan keluarga yang nyaman.
Banyak perusahaan multinasional memiliki tunjangan perumahan berkisar IDR 18-28 juta per bulan untuk ekspatriat tingkat menengah hingga senior, membuat unit 2BR di lokasi premium selalu terisi.
Area Terbaik untuk Investasi Apartemen Studio dan 2BR di Jakarta
Gatot Subroto
Kawasan Gatot Subroto merupakan pusat bisnis Jakarta. Lokasi dekat kawasan bisnis pusat, termasuk area di sekitar Samara Suites, merupakan zona paling ideal untuk kedua tipe unit.
Perbandingan Kisaran Sewa Berdasarkan Lokasi
| Lokasi | Studio (per bulan) | 2BR (per bulan) | Karakteristik Area |
| Gatot Subroto | IDR 8-15 juta | IDR 18-50 juta | Dekat perkantoran, ideal untuk profesional |
| SCBD | IDR 10-15 juta | IDR 20-60 juta | Lingkungan internasional, pusat perbelanjaan premium |
| Thamrin | IDR 9-14 juta | IDR 18-50 juta | Dekat kedutaan, landmark budaya |
| Kuningan/Mega Kuningan | IDR 8-13 juta | IDR 16-55 juta | Dekat sekolah internasional, harga lebih kompetitif |
Studi Kasus: Apa yang Terjadi Saat Investor Memilih Salah Tipe Unit?
Studio di Lokasi Premium versus 2BR di Lokasi Non-Premium
Kasus 1: Studio IDR 1,2 miliar di SCBD
Sewa IDR 12 juta/bulan menghasilkan imbal hasil kotor 12% dengan tingkat hunian 90%. Profil penyewa: profesional ekspatriat muda dengan pergantian setiap 8-12 bulan.
Kasus 2: 2BR IDR 1,8 miliar di Jakarta Timur (non-kawasan bisnis pusat)
Sewa IDR 12 juta/bulan menghasilkan imbal hasil kotor hanya 8% dengan tingkat hunian 70%. Profil penyewa: kelas menengah lokal dengan pergantian setiap 12-18 bulan.
Pelajaran yang didapat:
Lokasi lebih penting daripada tipe unit. Studio di lokasi premium mengungguli 2BR di lokasi sekunder dalam hampir semua metrik.
Risiko Kekosongan dan Ketidaksesuaian Harga
Kesalahan umum investor pemula termasuk membeli 2BR terlalu mahal untuk area yang permintaannya rendah (contoh: 2BR IDR 3 miliar di area yang harga pasar sewa hanya IDR 15 juta/bulan = 6% imbal hasil), dan studio di area residensial yang basis penyewanya adalah keluarga.
Solusi: Selalu riset profil penyewa target di area spesifik sebelum membeli. Konsultasi dengan agensi atau konsultan properti yang memahami dinamika pasar lokal.
Properti Rekomendasi: Samara Suites
Lokasi Strategis Dekat Sudirman-Thamrin
Di tengah persaingan properti di kawasan pusat bisnis, Samara Suites menjadi salah satu opsi yang cukup unik modern, strategis, dan harganya tidak setinggi gedung kelas atas lain di SCBD atau Mega Kuningan.
Terletak di Jl. Gatot Subroto Kav 64, Samara Suites adalah apartemen bisnis pertama di Indonesia yang dikelola oleh RMS (Rental Management Service). Hanya 1 menit ke LRT dan Transjakarta, 5 menit ke Rumah Sakit Medistra, dan jarak berjalan kaki ke berbagai fasilitas.
Unit Studio dan 2BR yang Ideal untuk Imbal Hasil
Unit Studio (39-43 m²): Harga kompetitif untuk investor pemula dengan sewa bulanan IDR 8,3 juta (sudah termasuk biaya perawatan). Target: profesional muda, nomaden digital, ekspatriat junior dengan potensi imbal hasil 8-10%.
Unit 2BR (64-79 m²): Harga mulai IDR 16 juta/bulan dengan tata letak efisien cocok untuk pasangan dan keluarga kecil. Target: pasangan ekspatriat, profesional senior dengan potensi imbal hasil 7-9%.
Harga Kompetitif, Pasar Penyewa Luas
Beberapa poin yang membuatnya menarik bagi investor: pilihan studio dan 2BR yang pas untuk pasar sewa kawasan bisnis pusat, lokasi dekat Sudirman-Thamrin, pasarnya luas dari penyewa lajang hingga keluarga kecil, dan harga masuk akal untuk potensi imbal hasil baik.
Banyak investor yang mencari properti bernilai tinggi di pusat kota menjadikannya salah satu alternatif paling rasional. Fasilitas lengkap meliputi ruang kerja bersama, ruang rapat, pusat kebugaran, kolam renang dalam dan luar ruangan, serta toko serba ada.
Perbandingan Imbal Hasil Investasi Apartemen Studio vs 2BR
Perbandingan Finansial
| Aspek | Studio (40-45 m²) | 2BR (65-75 m²) |
| Harga Beli | IDR 900 juta – 1,3 miliar | IDR 1,8 miliar – 2,8 miliar |
| Sewa Bulanan | IDR 8-12 juta | IDR 16-25 juta |
| Imbal Hasil Kotor | 8-12% | 7-10% |
| Biaya Perawatan/Bulan | IDR 2-2,5 juta | IDR 3,5-4,5 juta |
| Pemeliharaan Tahunan | IDR 5-8 juta | IDR 8-12 juta |
Kesimpulan: Studio umumnya memberikan persentase imbal hasil sedikit lebih tinggi, tapi 2BR menyediakan arus kas absolut lebih besar.
Perbandingan Hunian dan Penyewa
| Aspek | Studio | 2BR |
| Tingkat Hunian | 80-90% | 85-95% |
| Periode Kekosongan | 1-2 bulan | 2-3 bulan |
| Durasi Sewa Rata-rata | 6-12 bulan | 18-36 bulan |
| Waktu Pemasaran | 2-4 minggu | 3-6 minggu |
| Profil Penyewa Utama | Profesional muda, ekspatriat lajang | Keluarga ekspatriat, profesional senior |
| Stabilitas | Pergantian lebih sering | Lebih stabil, jangka panjang |
Butuh Bantuan Memilih Unit yang Paling Menguntungkan?
Setelah membedah semua aspek, jawabannya adalah: tergantung profil dan strategi investor Anda.
Pilih Studio Jika:
- Modal terbatas (di bawah IDR 1,5 miliar)
- Ingin diversifikasi dengan beberapa unit
- Fokus pada persentase imbal hasil tinggi (10-12%)
- Target penyewa: profesional muda dan ekspatriat jangka pendek
- Nyaman dengan frekuensi pergantian lebih tinggi
Pilih 2BR Jika:
- Modal tersedia IDR 2-3 miliar
- Prioritas pada penyewa stabil jangka panjang
- Fokus pada arus kas absolut
- Target penyewa: keluarga ekspatriat dan profesional senior
- Ingin pergantian lebih rendah dan pendapatan dapat diprediksi
Untuk lokasi seperti di sekitar Samara Suites (dekat kawasan bisnis pusat Sudirman), studio menawarkan arus kas cepat dan imbal hasil tinggi, sementara 2BR memberikan stabilitas jangka panjang. Keduanya dapat menghasilkan keuntungan, tergantung strategi investasi dan target penyewa.
Noble Properties Asia menyediakan layanan penasihat properti, layanan relokasi, dan pengelolaan apartemen yang membantu investor memilih, mengurus, dan menyewakan unit dengan lebih optimal.
Layanan kami: Konsultasi investasi properti, dukungan peninjauan unit, bantuan negosiasi, pengelolaan properti profesional, penempatan penyewa, dan optimalisasi pendapatan sewa.
Hubungi kami untuk konsultasi di:
📩 Email: inquiry@noblepropertiesasia.com
📞 WhatsApp: +62 813 1668 5505
FAQ — Pertanyaan Terkait Investasi Apartemen
1. Mana yang lebih cepat disewakan: studio atau 2BR? Studio biasanya lebih cepat disewakan karena kelompok penyewa lajang sangat banyak di kawasan bisnis pusat. Rata-rata waktu untuk disewa studio 2-4 minggu, sedangkan 2BR biasanya 3-6 minggu.
2. Apakah 2BR selalu lebih mahal disewakan? Ya, 2BR selalu memiliki sewa absolut lebih tinggi. Namun, jika dihitung per meter persegi, terkadang studio bisa lebih mahal karena premi efisiensi.
3. Berapa modal minimum untuk mulai investasi sewa unit di Jakarta? Untuk studio, modal minimum sekitar IDR 300-400 juta (uang muka 30%), ditambah sekitar IDR 50 juta untuk biaya penutupan dan perabotan. Total sekitar IDR 350-450 juta untuk memulai.
4. Lokasi terbaik untuk investasi studio? Sudirman, SCBD, Thamrin, dan Kuningan. Lokasi kawasan bisnis pusat ini memiliki konsentrasi tertinggi profesional muda dan ekspatriat korporat.
5. Lokasi terbaik untuk 2BR? Mega Kuningan, Sudirman, SCBD, Kemang, dan Pondok Indah. Area yang dekat dengan sekolah internasional sangat ideal.
6. Apakah studio cocok untuk penyewa jangka panjang? Bisa, tapi biasanya penyewa bertahan kurang dari setahun. Rencanakan untuk rata-rata masa sewa 8-12 bulan.
7. Apakah 2BR sulit disewakan? Tidak, selama berada di area yang permintaannya tepat. Yang penting adalah penetapan harga yang benar dan perabotan sesuai demografi target.
8. Untuk ekspatriat, mereka lebih suka studio atau 2BR? Ekspatriat lajang dan tingkat junior → studio. Ekspatriat yang sudah menikah atau dengan keluarga → 2BR atau lebih besar.
9. Butuh penasihat properti untuk memilih unit? Sangat disarankan, terutama untuk investor pemula. Penasihat profesional memahami nuansa pasar sewa Jakarta dan bisa membantu dengan uji tuntas dan penempatan penyewa.
10. Apakah unit lantai tinggi lebih mudah disewakan? Ya, terutama untuk studio dan 2BR di kawasan bisnis pusat. Unit lantai tinggi biasanya mendapat premi 10-15% karena pemandangan lebih baik dan kebisingan lebih rendah.
