Apakah Anda seorang ekspatriat atau investor asing yang ingin membeli properti di Indonesia, tetapi istilah leasehold membuat semuanya terasa rumit? Tenang, Anda tidak sendirian. Sistem pertanahan Indonesia memang unik, dan sering kali terasa seperti “labirin hukum” bagi pembeli pertama.
Dalam artikel ini, kita akan membahas long leasehold di Indonesia mulai dari bagaimana cara kerjanya, apa saja manfaat dan risikonya, hingga contoh nyata pada properti di Jakarta dan Bali.
Memahami Sistem Kepemilikan Properti di Indonesia
Sebelum membahas long leasehold, penting untuk memahami bahwa Indonesia memiliki beberapa jenis hak atas tanah, dan kewenangan kepemilikannya berbeda untuk WNI dan WNA.
Mudahnya, Anda bisa bayangkan sistem properti Indonesia seperti sebuah menu restoran dengan berbagai pilihan yang disesuaikan dengan status kita sebagai pembeli.
Hak Milik (Freehold): Kepemilikan Penuh, Tapi Bukan untuk WNA
Hak Milik adalah “menu spesial” yang sayangnya hanya tersedia untuk warga negara Indonesia. Ini memberikan kepemilikan penuh tanpa batas waktu seperti memiliki rumah sepenuhnya, dari tanah hingga langit-langitnya. Namun, tidak tersedia untuk ekspat atau warga negara asing.
Hak Milik adalah bentuk kepemilikan tanah paling kuat dan tidak memiliki batas waktu. Namun:
- Hanya boleh dimiliki Warga Negara Indonesia.
- Tidak dapat dimiliki WNA secara langsung.
Analoginya: Anda hanya bisa menyewa kamar dalam rumah seseorang, bukan memiliki rumahnya.
Lalu bagaimana dengan yang bukan WNI? Di sinilah Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan masuk sebagai solusi legal. Hak Pakai umumnya berlaku hingga 80 tahun dengan skema perpanjangan (25 + 20 + 35 tahun), sedangkan Hak Guna Bangunan cocok untuk bisnis atau investasi jangka panjang dengan durasi hingga 80 tahun juga (30 + 20 + 30 tahun).
Hak Pakai & Hak Guna Bangunan: Opsi Legal untuk WNA
Inilah fondasi dari sistem leasehold di Indonesia:
- Hak Pakai: Umumnya berlaku hingga total 80 tahun (25 + 20 + 35).
- Hak Guna Bangunan (HGB): Banyak digunakan PT PMA, cocok untuk investasi jangka panjang atau properti komersial.
Bagi expat atau seorang wna yang juga investor, kedua jenis hak ini adalah jalan legal untuk memiliki properti tanpa menggunakan nominee, which is sesuatu yang dilarang dan berisiko hukum.
Praktik tersebut tidak hanya berisiko, tapi juga tidak diakui secara hukum. Leasehold memberikan kita kepastian hukum yang diakui pemerintah Indonesia tanpa harus mengambil jalan pintas yang berbahaya.
Apa Itu Long Leasehold dan Bagaimana Cara Kerjanya?
Secara sederhana, long leasehold adalah hak menggunakan dan menempati properti dalam periode jangka panjang, seperti 25, 30, 50, hingga 80 tahun.
Anda tidak memiliki tanahnya, tetapi Anda memiliki hak penuh untuk tinggal, menyewakan, dan menjual sisa masa leasehold tersebut.
Bayangkan long leasehold seperti “langganan premium jangka panjang” durasi panjang, hak penuh selama masa berlaku, dan nilai jual kembali yang tetap kuat.
Durasi Umum Leasehold di Indonesia
- Durasi Leasehold di Indonesia selama 25 tahun
Paling umum untuk leasehold pribadi, terutama untuk villa di Bali atau apartemen di Jakarta. Cukup panjang untuk menikmati investasi Anda dan bahkan melihat anak-anak Anda tumbuh dewasa di properti tersebut.
- Durasi Leasehold di Indonesia selama 50–80 tahun
Jika dikombinasikan dengan opsi perpanjangan yang sudah disepakati di awal, total durasi bisa mencapai 50 hingga 80 tahun. Contoh nyata yaitu banyaknya apartemen mewah sekarang seperti Kempinski Private Residence Jakarta atau villa di Bali menawarkan leasehold hingga tahun 2055 atau bahkan lebih lama lagi.
Opsi Perpanjangan Fleksibel
Yang menarik dari sistem leasehold adalah fleksibilitasnya. Jadi, kita bisa menegosiasikan perpanjangan di awal pembelian, memberikan peace of mind untuk investasi jangka panjang.
Siapa Saja yang Dapat Membeli Properti Leasehold? (Update 2026)
Indonesia kini lebih fleksibel terhadap WNA. Yang diperbolehkan:
1. WNA Pemegang KITAS/KITAP
Warga negara asing dengan izin tinggal sementara (KITAS) atau tetap (KITAP) memiliki hak penuh untuk membeli dan menempati properti Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan selama masa izin tinggalnya masih berlaku. Ini adalah kategori paling umum untuk ekspatriat yang bekerja di Indonesia.
2. PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing)
Perusahaan dengan status Penanaman Modal Asing (PT PMA) dapat memiliki properti komersial atau residensial di bawah Hak Guna Bangunan, terutama untuk keperluan bisnis, kantor, atau akomodasi karyawan. Perfect untuk perusahaan yang ingin menyediakan housing untuk executive mereka.
3. WNA Non-Residen (Tanpa KITAS/KITAP)
Sejak aturan ATR/BPN 2021, WNA boleh membeli Hak Pakai menggunakan paspor.
Syaratnya:
- Sertifikat harus Hak Pakai.
- Transaksi dilakukan secara sah melalui PPAT/Notaris.
- Pembelian dilakukan atas nama pribadi WNA dengan paspor aktif.
- Tidak digunakan untuk usaha komersial langsung.
Ini membuka peluang besar bagi pembeli asing yang hanya sering datang ke Indonesia untuk liburan atau bisnis.
Bagaimana Proses Perpanjangan Leasehold?
Ketika masa lease mendekati akhir, pembeli bisa:
- Menegosiasikan perpanjangan dengan pemilik tanah.
- Membayar biaya perpanjangan sesuai nilai pasar.
- Mengatur klausul perpanjangan sejak awal di akta pembelian.
Yang cerdas adalah mengatur klausul perpanjangan sejak awal pembelian. Banyak developer sekarang menawarkan “pre-agreed extension” dengan harga yang sudah ditetapkan, memberikan kepastian untuk puluhan tahun ke depan.
Dampak Regulasi 2025: Akses Lebih Mudah bagi Expat untuk Memiliki Properti di Jakarta & Bali
Perubahan regulasi properti 2025 mendapatkan banyak perhatian, dan memang membawa sejumlah keuntungan signifikan terutama buat investor asing, konsultan properti, maupun developer.
Modal Awal Lebih Ringan
Dengan modal disetor minimum hanya Rp 2,5 miliar, biaya awal mendirikan PT PMA secara formal jadi jauh lebih ringan dibanding dulu. Ini sangat membantu bagi investor asing yang ingin masuk ke pasar properti tanpa harus menyiapkan modal besar sekaligus.
Investasi Bisa Dilakukan Bertahap Sesuai Proyek & Kebutuhan
Karena total nilai investasi tetap harus lebih dari Rp 10 miliar per proyek/per lokasi, tapi modal disetor bisa “dicicil” dengan menyuntikkan aset, modal kerja, konstruksi, peralatan, dll memberi fleksibilitas finansial lebih besar.
Regulasi & Perizinan Lebih Efisien & Transparan
Peraturan baru bersamaan dengan sistem OSS-RBA memudahkan proses perizinan, membuatnya lebih cepat, terintegrasi, dan dengan standar yang lebih jelas.
Membuka Peluang bagi Investor Skala Menengah & Modal Terbatas
Sebelumnya banyak investor menengah atau asing berskala kecil ragu masuk karena syarat modal tinggi. Dengan aturan baru, pasar kini terbuka lebih luas memungkinkan investor kecil menengah ikut berpartisipasi.
Implikasi Praktis bagi Investor Properti & Pengguna Layanan Konsultan
Regulasi baru ini punya beberapa implikasi dan peluang strategis:
- Struktur investasi lewat PT PMA kini jauh lebih fleksibel dan relatif ringan cocok kalau Anda ingin membeli villa, apartemen, atau properti sewaan atas nama perusahaan asing.
- Anda bisa menyusun strategi investasi jangka panjang dengan komitmen modal yang realistis sehingga tidak perlu menyiapkan seluruh modal tunai sekaligus.
- Karena perizinan lebih mudah, proses legalisasi properti & usaha jadi lebih cepat serta lebih aman.
- Kombinasi leasehold + PT PMA jadi alternatif menarik dibanding metode “nominee” yang riskan secara hukum, terutama untuk properti kelas menengah ke atas.
Contoh Skema: Bagaimana Investor Asing Bisa Masuk Properti di 2026
Misalnya Anda, investor asing maupun expat, hendak membeli beberapa unit apartemen di Jakarta untuk investasi sewa:
- Anda mendirikan PT PMA, cukup dengan modal disetor Rp 2,5 miliar saja di awal.
- Di dalam rencana investasi (KBLI + lokasi), Anda menetapkan target investasi total di atas Rp 10 miliar mencakup pembelian unit, renovasi, perabot, dan modal kerja.
- Proses perizinan dilakukan melalui OSS-RBA. Legal, cepat, dan sesuai regulasi.
- Setelah unit siap, Anda bisa tinggal di dalamnya, menyewakannya, atau dikelola lewat jasa rental/property management semua legal.
- Dengan struktur seperti ini, Anda mendapat keamanan hukum, fleksibilitas modal, dan akses layanan profesional.
Keuntungan Memilih Properti Long Leasehold di Indonesia
Mengapa ekspat dan investor asing banyak memilih leasehold daripada freehold melalui nominee? Karena leasehold menawarkan tiga manfaat utama:
1. Kepastian Hukum yang Jelas untuk WNA
Leasehold adalah bentuk kepemilikan yang 100% legal bagi WNA.
Tidak perlu menggunakan nominee, yang secara hukum sangat berisiko.
2. Harga Lebih Terjangkau (20–40% Lebih Rendah)
Here’s a fact yang menarik: harga leasehold bisa 20-40% lebih rendah dibanding freehold untuk properti yang sebanding. Mengapa? Karena kita tidak membeli tanah secara permanen, nilai propertinya naturally lebih rendah.
Artinya, kita bisa memiliki apartemen di lokasi premium seperti Sudirman, Thamrin, atau villa di Seminyak dengan budget yang lebih efisien. Bayangkan menghemat ratusan juta hingga miliaran rupiah yang bisa kita investasikan di tempat lain atau untuk renovasi properti.
Plus, pajak properti (PBB) untuk leasehold umumnya lebih rendah karena nilai properti yang lebih kecil. It’s a win-win dari sisi initial investment maupun recurring cost.
Leasehold umumnya jauh lebih murah dibanding freehold, terutama di:
- Thamrin
- Sudirman
- SCBD
- Seminyak
- Canggu
Contoh: Unit freehold di Sudirman bisa berharga Rp 8 miliar, sementara leasehold unit serupa mungkin berada di kisaran Rp 4,5–5,5 miliar.
3. Fleksibilitas Tinggi untuk Disewakan
Salah satu mitos tentang leasehold adalah kita tidak bisa menghasilkan uang darinya. Totally wrong! Properti leasehold dapat disewakan kembali kepada pihak ketiga selama masa lease masih berlaku.
Real Case dari beberapa Kasus yaitu, apartemen leasehold di Jakarta area SCBD atau Sudirman bisa menghasilkan sewa USD 2,000-3,000 per bulan untuk unit 2 bedroom yang fully furnished. Di Bali, villa leasehold di Canggu atau Seminyak bisa disewakan USD 3,000-5,000 per bulan atau bahkan lebih untuk short-term rental.
Dengan ROI seperti ini, banyak investor justru lebih memilih leasehold karena modal awal yang lebih kecil dengan return yang tetap attractive.
Risiko & Hal yang Perlu Diperhatikan Leasehold di Indonesia
Leasehold bukan tanpa risiko. Berikut hal yang wajib diperiksa:
1. Legalitas Sertifikat & Dokumen
Pastikan:
- Sertifikat Hak Pakai/HGB sesuai peruntukan.
- Durasi lease tercatat.
- Opsi perpanjangan tertulis jelas.
- Developer memiliki izin lengkap.
Analoginya: Beli leasehold tanpa cek sertifikat ibarat menyewa mobil tanpa cek STNK.
Disarankan untuk menggunakan jasa notaris atau konsultan hukum yang berpengalaman khusus dalam transaksi properti untuk WNA seperti Noble Asia. Biaya konsultasi beberapa juta rupiah bisa menghindarkan kita dari kerugian ratusan juta atau bahkan miliaran.
2. Perbedaan Leasehold Developer vs Pribadi
Not all leasehold is created equal. Ada perbedaan signifikan antara membeli leasehold dari developer besar versus dari individual seller. Developer besar seperti:
- Kempinski
- Pakubuwono
- Ciputra
Cenderung lebih aman, transparan, dan memiliki struktur legal yang jelas. Sedangkan, leasehold dari pemilik pribadi wajib dicek lebih detail terutama asal-usul tanah dan batas waktu.
3. Nilai Jual Menurun di Akhir Masa Lease
Ketika lease menyisakan kurang dari 10 tahun, harga biasanya turun meski nilai sewa masih tinggi untuk lokasi premium.
Contoh Kasus Leasehold di Jakarta & Bali
Jakarta: Leasehold Premium untuk Ekspat
Contoh properti leasehold dengan permintaan tinggi:
- Kempinski Private Residence (Thamrin)
Merupakan salah satu landmark properti leasehold premium di Jakarta. Dengan leasehold hingga 2055, investor mendapatkan hampir 30 tahun masa pakai dengan lokasi yang sangat strategis di pusat kota dan sudah terintegrasi dengan mall Grand Indonesia.
Jadi, harga per meter persegi memang premium, tapi rental yield-nya impressive bisa mencapai 6-8% annually untuk unit yang well-maintained.
- Gatot Subroto
Kawasan ini menarik bagi pekerja korporasi, ekspatriat, maupun profesional yang membutuhkan akses cepat ke area SCBD, Mega Kuningan, Sudirman, maupun pusat pemerintahan karena kemudahan transportasi dan kedekatan ke area bisnis.
- Sudirman
Kawasan dengan contoh terbaik dimana memberikan value yang luar biasa. Lokasinya yang ramah transportasi umum, dikelilingi mall dan dekat dengan pusat bisnis membuat occupancy rate selalu tinggi, baik untuk self-use maupun investment.
Semua lokasi berada di jantung CBD Jakarta, cocok untuk ekspat korporat dan diplomat.
Rekomendasi Properti Leasehold 25-30 Tahun di Jakarta:
Baca Juga: Alasan Kenapa Samara Suites Gatot Subroto Lokasi Tepat Untuk Hunian Praktis
Bali: Leasehold Villa hingga 30 Tahun dengan Opsi Perpanjangan
Bali adalah absolutely different ball game. Di sini, hampir leasehold semua properti yang accessible leasehold untuk foreigner atau WNA (Warna Negara Asing).
- Canggu
Canggu telah bertransformasi dari desa nelayan menjadi hotspot digital nomad dan surfer. Villa leasehold di sini dengan 25-30 tahun lease bisa menghasilkan incredible return through short-term rental. Occupancy rate bisa mencapai 70-80% di high season dengan daily rate USD 150-300 untuk villa 2-3 bedroom.
- Seminyak
Seminyak tetap menjadi area paling established untuk investasi villa. Dengan infrastruktur yang mature dan proximity ke beach clubs, restaurants, dan shopping, properti leasehold di Seminyak offers stable demand both untuk long-term dan short-term rental.
- Uluwatu
Uluwatu adalah emerging area yang menawarkan cliff-top views dan luxury lifestyle. Leasehold di area ini terbilang lebih lama sekitar 30-35 tahun dengan harga yang lebih terjangkau dibanding Seminyak. Cocok untuk investor yang sedang mencari untuk capital appreciation dalam 5-10 tahun ke depan.
Langkah-Langkah Membeli Properti di Indonesia
Setelah memahami konsep dan contoh-contohnya, mari kita breakdown process untuk membeli properti leasehold. Langkah berikut dirancang untuk memudahkan WNA atau investor pertama kali.
- Tentukan Tujuan Pembelian
Sebelum mulai hunting properti, kita perlu jelas tentang tujuan: Apakah untuk investasi jangka panjang dengan rental income? Untuk tempat tinggal pribadi saat kita di Indonesia? Atau kombinasi keduanya seperti tinggal beberapa bulan dan disewakan sisanya?
Tujuan ini akan menentukan:
- Lokasi yang kita pilih (Jakarta untuk corporate rental, Bali untuk lifestyle)
- Tipe properti (apartemen vs villa, furnished vs unfurnished)
- Budget allocation (berapa untuk down payment, berapa untuk furnishing dan operational cost)
- Verifikasi Legalitas Properti
Ini adalah tahap paling krusial. Minta salinan sertifikat dan konfirmasi langsung dari Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jangan lewati langkah ini hanya karena penjual terlihat dapat dipercaya atau karena agent property bilang “semuanya aman.”
Check list yang harus kita pastikan:
- Keaslian sertifikat di database BPN
- Status kepemilikan current holder
- Ada/tidaknya sengketa atau beban hukum
- History perpindahan kepemilikan
- Pajak properti (PBB) sudah dibayar up to date
Kami selalu menyarankan menggunakan notaris PPAT yang berpengalaman menangani pembeli asing.
- Cek Masa Lease & Opsi Perpanjangan
Berapa tahun sisa lease yang tersedia? Properti dengan sisa lease 5-10 tahun akan jauh lebih murah dibanding yang masih 25-30 tahun. Tapi yang murah tidak selalu memiliki nilai lebih, jadi, kita harus hitung total harga termasuk potensi harga tambahan lainnya. Yang ideal adalah properti dengan:
- Minimum 20-25 tahun sisa lease untuk investment property
- Clear extension clause yang sudah agreed upon
- Reasonable extension fee yang fixed atau dengan formula yang jelas
- Multiple extension options (misalnya 20+20+20 tahun)
- Gunakan Jasa Notaris atau Konsultan Properti Terpercaya
Final step adalah securing professional assistance. Noble Asia, misalnya, yang membantu ekspat memahami semua aspek legal, negosiasi harga, hingga proses notaris membuat pembelian lebih aman dan efisien.
Keuntungan menggunakan professional consultant:
- Mereka sangat memahami kondisi pasar, sehingga Anda tidak perlu khawatir membayar terlalu mahal.
- Anda mendapatkan akses ke off-market listings (properti yang belum dipublikasikan ke publik).
- Semua administrasi, dokumen legal, dan komunikasi dengan pihak berwenang ditangani oleh konsultan.
- Mereka memberi insight pasar yang membantu Anda menentukan waktu pembelian yang paling menguntungkan.
- Ada dukungan setelah pembelian, termasuk bantuan pengelolaan properti dan penyewaan.
Investasi dalam konsultasi professional ini biasanya hanya 1-3% dari nilai transaksi. Namun, nilai yang mereka berikan jauh melampaui biaya yang Anda keluarkan.
Partner Tepercaya Anda untuk Properti Leasehold di Indonesia
Ketika berbicara tentang investasi atau membeli properti leasehold di Indonesia, kita membutuhkan partner yang benar-benar memahami landskap legal sekaligus dinamika pasar. Noble Asia telah membantu ratusan ekspatriat dan investor asing menavigasi kompleksitas properti Indonesia selama lebih dari 10 tahun.
Layanan yang tersedia di Noble Asia:
- Pencarian properti (property sourcing) dan pengaturan viewing untuk apartemen di Jakarta dan villa di Bali
- Full legal due diligence dan verifikasi dokumen
- Negosiasi harga dan syarat pembelian dengan developer atau pemilik
- Pengurusan seluruh dokumentasi leasehold dan proses notaris
- Layanan manajemen properti dan penyewaan
- Perencanaan pajak dan pelaporan untuk pemilik asing
- Konsultasi investasi jangka panjang
Dengan kantor di Jakarta, Bali, dan Surabaya, Noble Asia menawarkan keahlian lokal dengan standar layanan internasional. Moto mereka,
“Relocation | Homes | Investment – Prioritizing You,” mencerminkan komitmen untuk selalu menempatkan kepentingan klien sebagai prioritas utama.
Contact Us Here:
📩 inquiry@noblepropertiesasia.com
📞 WhatsApp: +62 813 1668 5505
FAQ: Pertanyaan Umum tentang Long Leasehold
1. Apa itu long leasehold di Indonesia?
Hak menggunakan properti jangka panjang tanpa memiliki tanahnya.
2. Berapa lama leasehold berlaku?
Umumnya 25–80 tahun.
3. Apakah WNA boleh membeli leasehold?
Ya, dengan paspor, KITAS/KITAP, atau PT PMA.
4. Apa bedanya leasehold dan sewa biasa?
Leasehold memberikan hak penuh untuk tinggal, menjual kembali sisa masa lease, dan menyewakan unit.
5. Bisakah leasehold diperpanjang?
Bisa, berdasarkan kesepakatan pemilik tanah.
6. Apakah aman membeli leasehold dari developer?
Aman selama sertifikat dan izin lengkap.
